15 de dez de 2014

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Sua Rescisão



   – PEDRO LUSO DE CARVALHO

Por ocasião da realização de negócio jurídico, cujo objeto seja bem imóvel (terreno, casa ou apartamento), com pagamento feito mediante prestações mensais, acrescidos da quantia dada a título de arras, é natural que vendedor e comprador tomem os cuidados necessários para o caso de descumprimento do ajuste firmado, que poderá resultar na rescisão do contrato, por culpa de uma das partes. Tal precaução visa impedir que a parte inocente arque com prejuízos injustificáveis, como, por exemplo, a perda da integralidade dos valores alcançados, quer como arras, quer como pagamento das prestações, na hipótese da não-execução do contrato.
No caso sob-hipótese, não pode o comprador, que deixa de pagar as prestações ajustadas no contrato de promessa de compra e venda, perder toda a quantia dada a título de sinal de pagamento, e de prestações, ainda não integralizadas, mesmo sendo ele o responsável pela a não realização do negócio jurídico convencionado. Se assim fosse, configurar-se-ia enriquecimento sem causa, vedado tanto pelo Código Civil, como pelo Código do Consumidor.
Nesse sentido, a Terceira Turma Recursal Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul RS, que teve como Relator o Dr. Carlos Eduardo Richinitti, manifestou-se ao julgar o Recurso Inominado nº 71001288059, em 07 de agosto de 2007, como se vê pela ementa abaixo:
“RESCISÃO CONTRATUAL. RECIBO DE ARRAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. ABATIMENTO DO PERCENTUAL CORRESPONDENTE A 20% A TÍTULO DE PERDAS E DANOS SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO”.
Cumpre ainda dar ênfase à parte do voto do Relator, in verbis:
“Não assiste razão à recorrente. A sentença de primeiro grau bem examinou a matéria trazida aos autos, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos. Acresço. Em um contrato de compra e venda rescindido, a retenção de todos os valores pagos e a restituição do bem configuram enriquecimento sem causa, pelo que correta a decisão de determinar a restituição, mediante a retenção de um percentual a título de perdas e danos”.
O Relator prossegue com o seu voto citando duas importantes decisões das Turmas Recursais, do Juizado Especial Cível, como segue:
“EMENTA: ARRAS. CONTRATO IMOBILIÁRIO. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, MAS ABATIDO O PERCENTUAL DE 10% PARA A COMPENSAÇÃO DE DESPESAS. PRECEDENTES DAS TURMAS RECURSAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71000710624, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais - JEC, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 10/08/2005).
EMENTA: RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DO VALOR REFERENTE ÀS ARRAS. CONFIGURADA RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA ABATER O PERCENTUAL CORRESPONDENTE A 10% A TÍTULO DE PERDAS E DANOS. (Recurso Cível Nº 71000603019, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais - JEC, Relator: Luiz Antônio Alves Capra, Julgado em 17/02/2005).
Por fim, o relator emite o seu voto, in verbis:
“Ante o exposto, voto em negar provimento ao recurso para o fim de manter a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos. Sucumbente, arcará a recorrente com as custas e honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da condenação”.
Acompanharam os votos do relator, o Dr. Eugênio Facchini Neto, e a Dra. Maria José Schmitt Sant Anna, que, na qualidade de Presidente Terceira Turma Recursal Cível, assim proclamou o resultado do julgamento do Recurso Inominado Nº 71001288059, Comarca de Santana do Livramento: negaram provimento ao recurso. Unânime.

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