30 de mar de 2010

SUBLOCAÇÃO / Imóvel Residencial




por Pedro Luso de Carvalho


Pelo contrato de locação de imóvel residencial, que é o objeto deste texto, no que se refere à sublocação, o proprietário do imóvel transfere a sua posse para o locatário, e, este, obriga-se a manter o prédio nas condições que o recebe, como se proprietário fosse, até a data de sua efetiva desocupação. A contar da assinatura do contrato de locação, locador e locatário ficam obrigados a cumprir o disposto na Lei de Locação (Lei n. 8.245, de 18/10/ 1991), sob pena de, não o fazendo, ensejar à parte, que se sentir prejudicada, a ajuizar ação judicial: a) despejo do imóvel, se inadimplente o locatário; b) indenizatória, se o locador deixa de cumprir as suas obrigações.


Na SEÇÃO II, Das sublocações, do Capítulo I, do Título I, da Lei nº 8.245/91, encontra-se o regramento para essa forma de contrato: Art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações. Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.


No caso específico de sublocação, há mudança parcial num dos polos do contrato, já que o locatário é substituído pelo sublocatário, que passa a integrar o contrato de locação. Para a sua viabilidade é indispensável a existência de clásula que faculte a sublocação; mas, de qualquer sorte, tal previsão não retirará do locador o direito de analisar se há ou não conveniência para permitir essa troca; daí, não se poder admitir a sublocação sem anuência do proprietário do imóvel, por escrito, no próprio contrato ou em termo aditivo ao contrato, sob pena de nulidade.


Cumpre esclarecer ainda, que se sublocatário passar o imóvel a outra pessoa de nada valerá a anuência do sublocador, pois o consentimento deverá ser por escrito pelo primitivo locador, para ter eficácia. Nesse caso, se necessário, o locador pode agir diretamente contra o sublocatário, notificando-o e intimando-o sobre qualquer ação que ajuizar.


Portanto, passa a integrar o contrato de locação, além das partes originais, que são o locador e o locatário, a figura do sublocatário. Pode parecer que, com a anuência do locador para que se dê a sublocação, o locatário, que é substituído pelo sublocatário, deixa de ter qualquer obrigação para com o locador; pelo fato de o locatário transferir a posse do imóvel a outra pessoa, o sublocatário, não significa que nenhuma sanção poderá alcançá-lo, como veremos adiante.


E, também, no tocante ao instituto da fiança, a situação não permanecerá inalterada com a substituição da pessoa do locatário pela do sublocatário, fazendo-se necessário, nesse caso, que seja confirmada a fiança existente, ou no caso de recusa em razão da sublocação, que seja dado outro fiador pelo locatário ou pelo sublocatário, dependendo sempre da aceitação do locador.


Conforme estatui o art. 14, “aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações”. Então, vejamos quais são essas disposições previstas pelo artigo, que deverão ser observadas tanto pelo locador como pelo sublocatário, sem tocarmos, nesta altura, em possiveis exceções; exceções essas que podem existir, dependendo do caso, pois há, no artigo, essa previsão: “no que couber”.


Vamos, pois, tratar das disposições mais importantes do contrato de locação, e que se aplicam às sublocações; no que respeita a obrigação do locador, estão dispostas no art. 22, nºs. I a X, parágrafo único, letras a) a g); e quanto as obrigações do locatário (e também do sublocatário), estabelecidas pelo art. 23, nºs I a XII, § 1º, letras a) a i); §§ 2º e 3º.


Para exemplificar, vejamos algumas obrigações do locador, que estão dispostas no art 22, da Lei de Locação: a entrega do imóvel em estado que possa servir ao uso de quem o aluga (locatário ou sublocatário); a garantia do uso de forma pacífica do imóvel; a obrigação de manter a forma e o destino do imóvel; responder pelos vícios e defeitos anteriores à locação.


E também algumas das obrigações do locatário (e do sublocatário), na forma disposta pelo art. 23, da Lei nº 8.245/91: pagar aluguel e encargos da locação com pontualidade; usar o imóvel para o fim a que foi convencionado ou presumido (o uso do imóvel para fins comerciais, quando sua destinação era para moradia da família do locatário ou sublocatário, dá ensejo à rescisão contratual); restituir o imóvel ao locador como o recebeu.


Na forma disposta pelo art. 15, da Lei de Locação, a sublocação é tida como resolvida nos casos em que a locação é rescindida ou finda, pouco importando a sua causa; nesse caso, o sublocatário poderá ajuizar ação contra o sublocador para que o magistrado fixe na sentença, a título de indenização, o quantum que entender suficiente para repor os valores correspondentes ao prejuízo tido com a rescisão do contrato original, existente entre locador e locatário.


Por outro lado, o contrato de sublocação não retira do locatário, que é substituído pelo sublocatário, obrigações assumidas no contrato original, como dispõe o art. 16 da Lei n. 8.245/1991, pois, ao dar-se a sublocação o sublocador, que é o locatário, não deixa de estar obrigado a cumprir as obrigações previstas em lei e pelo contrato; por isso o sublocatário responde subsidiariamente ao locador pelos valores devidos e não pagos pelo locatário-sublocador, sendo ajuizada ação de despejo contra este, pelo locador, como também será responsabilizado pelos aluguéis que se vencerem até o trânsito em julgado da referida ação.


Entende-se melhor essa situação ex-locato se atentarmos para o fato de que a obrigação de pagar ao proprietário do imóvel os valores correspondentes ao aluguel e acessórios, será sempre do locatário (embora tenha havido a sublocação com a anuência do locador); daí porque compete ao sublocatário, uma vez ciente da existência de ação de despejo promovida contra o locatário-sublocador, intervir no feito para promover a defesa de seus interesses, que, conforme o caso, poderá consignar o valor da sublocação, para evitar, caso prospere a ação, de repetir o pagamento da sublocação.